AI 세무 상담 (tax-chat)

얼마집 AI 세무 상담은 재개발·재건축 소유자를 위한 세무 Q&A 서비스입니다. Claude Haiku 4.5 + 세금 계산 도구 + 법령 PDF 주입으로 구성됩니다.

도메인 지식

세무 코드를 수정할 때 반드시 알아야 하는 한국 세법 맥락입니다.

1세대 1주택 비과세 경계: 실거래가 12억원이 기준선. 이하이면 전액 비과세, 초과 시 초과분에 대해서만 과세. 이 12억 기준은 법 개정으로 변경될 수 있음 (2021년 이전에는 9억이었음).
장기보유특별공제 이중 구조: 1세대 1주택은 보유기간 공제(최대 40%) + 거주기간 공제(최대 40%) = 최대 80%. 일반 부동산은 보유기간 공제만(최대 30%). 이 두 로직이 코드에서 분기됨.
단기매매 중과: 1년 미만 70%, 1~2년 60%. 이건 누진세율이 아니라 단일세율이므로 applyBracket()을 쓰지 않음.
다주택자 중과: 기본세율 + 중과세율(2주택 +20%, 3주택+ +30%). 장기보유특별공제 미적용. 조정대상지역 한정.

조정대상지역 2주택 중과(8%) 한시 유예: 2022.12.21 이후 유예 중으로 일반세율 적용. 유예 종료 시 route.ts의 calculate_acquisition_tax 로직 수정 필요 — 현재 2주택 조정대상지역에서 일반세율을 적용하는 분기가 이 유예를 반영한 것임.
6억~9억 구간 비례세율: (취득가액 × 2/3억 - 3) / 100 — 단순 구간이 아니라 연속 함수이므로 TaxBracket으로 표현하지 않고 inline 계산 유지.

공정시장가액비율: 현재 60%. 이 비율은 매년 변경 가능 (과거 100% → 95% → 60% 변동 이력). route.ts의 calculate_property_tax에서 fairMarketRatio = 0.60으로 하드코딩되어 있으므로, 변경 시 이 값과 prompt.ts의 종부세 텍스트 모두 수정 필요.
기본공제: 1세대 1주택자 12억원, 그 외 9억원. 이것도 법 개정 대상.

10년 합산과세: “동일인” 기준. 아버지와 어머니는 별도 동일인으로, 각각 5천만원 공제 적용(직계존비속 성년 기준). 단, 배우자의 직계존속은 동일인 취급에 주의가 필요함.
혼인·출산 증여재산 공제 (2024.1.1~ 시행): 직계존속→직계비속 증여 시, 혼인신고일 전후 2년 이내 또는 자녀 출산·입양일로부터 2년 이내인 경우 기본 인적공제 외 1억원 추가 공제. calculate_gift_tax의 marriage_or_childbirth 파라미터로 적용. 추가공제 상수: taxRates.ts의 GIFT_MARRIAGE_CHILDBIRTH_EXTRA_EXEMPTION.
부담부증여: 수증자가 인수하는 채무 부분은 증여세가 아닌 양도소득세 과세 대상. 현재 calculate_gift_tax는 안내 메시지만 제공하고 양도세 연계 계산은 하지 않음.
증여 시가 기준: 증여일 전후 6개월(비상장주식은 전후 3개월) 내 매매사례가액, 감정가액, 수용·공매가액 순으로 적용.

월 단위 조회만 가능: DEAL_YMD 파라미터가 YYYYMM 형식. 일 단위 필터링 불가.
아파트 전용: RTMSDataSvcAptTrade 엔드포인트는 아파트만. 빌라(RTMSDataSvcRHTrade), 오피스텔(RTMSDataSvcOffiTrade)은 별도 엔드포인트.
XML 응답: JSON이 아님. <item> 태그를 정규식으로 파싱하는 구조.
법정동코드 5자리 필요: Kakao 지오코딩으로 b_code를 얻은 뒤 앞 5자리(lawdCd)로 조회.
데이터 지연: 실거래 신고 후 30일 이내 등록이므로 최근 1개월 데이터는 불완전할 수 있음.

“반포자이 아파트” 같은 키워드 검색 시 동명 아파트가 여러 곳 나올 수 있음. 현재는 첫 번째 결과만 사용.
키워드 검색(/v2/local/search/keyword) → 주소 검색(/v2/local/search/address) 2단계로 b_code를 추출.

세율은 features/tax-chat/lib/taxRates.ts 한 곳에서 관리됩니다.


taxRates.ts 수정 → prompt.ts가 자동으로 프롬프트 텍스트 재생성
                 → route.ts의 tool들이 applyBracket()으로 동일 데이터 참조

taxRates.ts에 없는 하드코딩 값들 (별도 수정 필요):

위치	값	설명
`route.ts` calculate_capital_gain_tax	`1200000000`	1세대 1주택 비과세 한도 12억
`route.ts` calculate_capital_gain_tax	`0.70`, `0.60`	단기매매 중과세율
`route.ts` calculate_capital_gain_tax	`0.30`, `0.20`	다주택자 중과 가산세율
`route.ts` calculate_capital_gain_tax	`2500000`	양도소득 기본공제 250만원
`route.ts` calculate_property_tax	`0.60`	공정시장가액비율
`route.ts` calculate_property_tax	`1200000000`, `900000000`	종부세 기본공제
`route.ts` calculate_acquisition_tax	`0.08`, `0.12`	다주택 취득세 중과세율
`taxRates.ts` GIFT_MARRIAGE_CHILDBIRTH_EXTRA_EXEMPTION	`100_000_000`	혼인·출산 증여재산 추가공제 1억원
`prompt.ts` LONG_TERM_HOLDING_TEXT	공제율 테이블	장기보유특별공제율 (구간이 복잡하여 별도 관리)

세금 계산 로직 수정 후 반드시 확인해야 하는 케이스입니다.

시나리오	입력	기대 결과
배우자 10억	gift_value=10억, spouse	과세표준 4억, 세액 7천만원
성년자녀 3억	gift_value=3억, lineal_adult	과세표준 2.5억, 세액 4천만원
공제 이하	gift_value=5천만, lineal_adult	세금 0원
혼인·출산 공제	gift_value=1.5억, lineal_adult, marriage_or_childbirth=true	과세표준 0원 (5천만+1억=1.5억 공제), 세금 0원
혼인·출산 비해당 관계	gift_value=1.5억, other_relative, marriage_or_childbirth=true	추가공제 미적용, 과세표준 1.4억
10년 합산	gift_value=3억, previous_gifts=2억, lineal_adult	합산 5억-5천만=4.5억 기준

시나리오	입력	기대 결과
1주택 공제 이하	공시가격 11억, 1주택자	세금 0원 (12억 공제)
1주택 과세	공시가격 15억, 1주택자	과세표준 3억, 공정비율 60% 적용

get_assessed_value 도구가 사용하는 정식 공시가격 데이터의 Supabase 적재·운영 가이드는 별도 페이지에서 다룹니다: